De droom van een eigen voordeur, een eigen keuken, een eigen tuin. Voor wie in 2026 zijn eerste huis wil kopen, is een goed salaris allang niet meer genoeg. De vraag die je je écht moet stellen: hoeveel staat er straks op je spaarrekening?
Starters lopen op de woningmarkt namelijk tegen een hardnekkig probleem aan. Je mag in Nederland maximaal honderd procent van de woningwaarde lenen. Alles wat daarbovenop komt, en dat is meer dan je denkt, betaal je met eigen geld.
Waarom je hypotheek niet genoeg is
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op ongeveer 485.000 euro, zo meldde de NVM in april. Een lichte daling ten opzichte van eind 2025, maar nog steeds een fors bedrag voor een twintiger of dertiger die net begint.
Die hypotheek dekt dus alleen de aankoopprijs zelf. De zogenoemde kosten koper komen daar bovenop. Reken op vier tot zes procent van de woningwaarde, en dan praat je bij een gemiddelde woning al snel over een bedrag van tienduizenden euro’s dat je vanuit eigen zak moet ophoesten.
Wat zit er in die kosten koper?
Het is geen één post, het is een stapeltje. De grootste is normaal de overdrachtsbelasting van twee procent, maar daar krijgen starters een gunstige uitzondering op (daarover zo meer). Daarnaast betaal je notariskosten voor de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte, gemiddeld rond de 1.200 euro.
Verder krijg je rekeningen voor taxatiekosten (tussen de 400 en 800 euro), bankkosten of advieskosten voor je hypotheek (vaak tussen de 500 en 1.500 euro) en als je via Nationale Hypotheek Garantie wil lenen, ook nog een borgtochtprovisie van 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
Daar komen vaak nog wat onverwachte uitgaven bij. Denk aan een bouwkundige keuring, makelaarskosten als je een aankoopmakelaar inschakelt, en de eerste verhuiskosten zoals een aanbetaling op meubels, een keuken of klusmaterialen voor die fixer-upper.
De starterskorting die veel scheelt
Het goede nieuws: ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis tot 555.000 euro als hoofdverblijf, dan hoef je in 2026 geen overdrachtsbelasting te betalen. Die startersvrijstelling kan je zomaar duizenden euro’s besparen op de uiteindelijke kostenpost.
Het scheelt veel, maar het maakt de rest niet weg. Volgens hypotheekadviseurs blijft er voor starters al snel zo’n vijftien- tot twintigduizend euro aan overige kosten koper staan, afhankelijk van de koopsom en welke diensten je afneemt.
Het rekenvoorbeeld dat het duidelijk maakt
Bij een woning van 350.000 euro dek je met ongeveer 40.000 euro spaargeld doorgaans de kosten koper en wat extra buffer. Bij de huidige gemiddelde woningprijs van rond de 485.000 euro loopt dat al snel verder op.
Volgens cijfers die rondgaan in de hypotheekwereld komen veel starters in de praktijk minstens 30.000 euro tekort op het moment dat ze écht willen toehappen. Geen klein bedrag om in een paar maanden bij elkaar te schrapen.
En vergeet daarbij niet: hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe lager je hypotheekrente vaak is. Een groter eigen-geldpercentage betekent een gunstigere risicoklasse bij de bank, en dat tikt over dertig jaar flink aan in je maandlasten.
De maximale hypotheek is ook niet de hele woning
Een veelgemaakte denkfout: starters kijken naar hun bruto inkomen, vertalen dat naar een maximale hypotheek, en gaan op zoek naar een huis in dat prijsbereik. Maar je maximale hypotheek hangt niet alleen af van je inkomen.
Ook studieschuld, andere leningen, koopsomgrenzen en zelfs het soort woning (energielabel, nieuwbouw of bestaand) spelen mee. Het is dus geen kwestie van even een rekentool invullen en gaan. Een persoonlijk gesprek met een hypotheekadviseur geeft je veel realistischer zicht op wat haalbaar is.
Hoeveel moet je dan sparen voor 2026?
Een eenduidig bedrag bestaat niet, omdat het sterk afhangt van het type woning, de prijsklasse en je persoonlijke situatie. Maar als vuistregel voor een gemiddelde starterswoning in Nederland houd je rekening met een vrij beschikbaar spaarbedrag tussen de 20.000 en 40.000 euro.
Hou daarbij ook een buffer aan voor onverwachte kosten ná de aankoop. Een lekkende cv-ketel, een nieuwe vloer, of een verbouwing van die badkamer uit 1987 wacht niet op je tweede salaris. Bij twijfel over je financiële mogelijkheden: raadpleeg een onafhankelijk financieel adviseur, want elke situatie is anders.
Het eerste koophuis blijft een prachtige mijlpaal. Maar in 2026 is het vooral een mijlpaal waar je beter goed voorbereid aan begint dan halverwege ontdekt dat de cijfers niet kloppen.
Bron: Womanly
Ook geschreven door: Manly, Hypotheker, ASR